در حالی که در بازار کالا قیمت ها روند افزایشی دارد در بازار اوراق مسکن اوراق تسه  قیمت روز به روز ارزان‌تر می شود قیمت و نرخ سود وام مسکن در کف ۶۸ روزه قرار گرفت تا خرید آن برای متقاضیان بیش از گذشته جذاب شود.

در هشتمین روز آذر ماه رکورد ارزانی تسهیلات مسکن برای چهارمین روز متوالی شکست. در این روز متقاضیان وام مسکن برای هر کدام از اوراق تسهیلات مسکن تنها ۶۴ هزار و ۵۰۰ تومان پول پرداخت کردند که در دو ماه گذشته بی سابقه بوده است. این کاهش قیمت به حدی بود که نرخ سود تسهیلات مسکن را برای متاهلین به ۲۱.۱ درصد رسید که کف نرخ سود در پاییز تاکنون بوده است.

اوراق حق تقدم تسهیلات بانک مسکن ( اوراق تسه ) اوراقی هستند که مالک آن‌ها می‌تواند با مراجعه به بانک در ازای هر برگه از آن، از امتیاز استفاده از ۵۰۰ هزار تومان تسهیلات خرید یا ساخت مسکن استفاده کند. ‌در حال حاضر از اوراق حق تقدم تسهیلات مسکن می‌توان برای گرفتن دو وام به‌صورت هم‌زمان استفاده کرد. یک وام در قالب خرید مسکن است و وام دیگر که برای بازسازی و تعمیر استفاده می شود در قالب تسهیلات جعاله پرداخت می شود. حداکثر تسهیلات پرداختی از این محل در تهران برای متاهلین ۲۴۰ میلیون تومان است. مجردها نیز ۱۴۰ میلیون تومان در این قالب وام بگیرند.

هزینه خرید اوراق مسکن

 اوراق تسه در روز چهارشنبه ۵ آذر قیمتی معادل با ۶۷ هزار  و ۸۰۰ تومان داشت. در روز بعد این مبلغ ۳ هزار و ۱۰۰ تومان دیگر ریزش کرده و به حد ۶۴ هزار و ۶۰۰ تومان رسید. این درحالیست که اعتبار هر ورق در بازار مسکن ۵۰۰ هزار تومان است و به  پشتوانه هر ورق می توان  میزان ۵۰۰ هزار تومان وام برای خرید مسکن دریافت کرد.

از آنجا که بانک مسکن مبلغ وام برای مجردین ۱۴۰ میلیون تومان و برای متاهلین را ۲۴۰ میلیون تومان اعلام کرده است، مجردها نیازمند خرید ۲۸۰ ورق و متاهلین ۴۸۰ ورق خواهند بود.

کاهش قیمت اوراق سبب شد تا مجردها به منظور دریافت وام مسکن نزدیک به ۱۸ میلیون تومان و متاهلین ۳۱ میلیون ۸ هزار تومان پول پرداخت کنند.

این در حالی است که این هزینه در موقعیت مشابه در ماه گذشته برای مجردین ۲۵ میلیون و ۱۰۸ هزار تومان و برای متاهلین ۴۳ میلیون تومان به ثبت رسیده بود.

به عبارت دیگر هزینه اوراق برای متقاضیان وام در این روز ۲۷.۹ درصد افت ماهانه داشته است.این چهارمین روزی است  اوراق در قیمتهایی ارزان تر از روزهای گذشته به فروش می رود.

نرخ سود موثر وام مسکن در اوراق تسه

نرخ بازده داخلی یکی از روش‌های استاندارد برای ارزیابی طرح‌های اقتصادی است. در این روش تلاش می‌شود تا جریان نقدینگی تسهیلات با نرخ بازگشت نامعلومی به نرخ کنونی تنزیل داده شوند

اساس این نرخ بر این مبنا است که مثلا یک مبلغ مشخص در زمان آینده با توجه به نرخ بازدهی کشف شده در زمان حال چه ارزشی را دارد.

با کسر هزینه تهیه اوراق برای مجردین و متاهلین از مبلغ وام مسکن اشخاص نرخ سود موثر برای مجرد ها دیگر ۱۷.۵ درصد نخواهد بود.

این نرخ در روز هشتم آذرماه برای مجردها ۲۱.۱۴ درصد و برای متاهلین ۲۱.۰۹ درصد به ثبت رسید. مقایسه این نرخ با موقعیت مشابه در ماه قبل نشان می دهد که نرخ سود ۱.۸ واحد درصد کمتر شده است.

همانطور که در روز سوم و چهارم آذر ماه نرخ سود وام مسکن برای متاهلین و مجردین به کمتر از ۲۲ درصد رسیده بود اکنون در هشتم آذرماه نیز با کاهشی بیشتر دارد از مرز ۲۱ درصد پایینتر می رود. این حد از نرخ سود کمترین محدوده ای است که در دوماه اخیر وام مسکن داشته است.

هزینه کل وام مسکن در طول ۱۲ سال در اوراق تسه

نرخ سود موثر به این معناست که افراد در طول ۱۲ سال معادل این سود مبلغی بیشتر از وامی که در ابتدا اخذ کرده‌اند را بایستی به بانک برگردانند. در همین خصوص نهایتا خالص هزینه های مجردینی که در روز هشتم آذر برای اخذ تسهیلات مسکن از طریق خرید اوراق تسه اقدام کرده و باید آن را در طول ۱۲ سال به بانک باز پرداخت کنند برابر با ۱۷۸ میلیون تومان خواهد بود. این رقم برای متاهلین ۳۳۰ میلیون تومان برآورد شد.

مقایسه این هزینه ها با ارقام ثبت شده در روز قبل نشان می دهد مبلغی که در نهایت مجردین بایستی در طول ۱۲ سال به بانک مسکن در قبل اخذ وام بپردازند به طور روزانه ۱ میلیون تومان کاهش پیدا کرده است. این کاهش برای متاهلین متقاضی وام تقریبا ۱ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان به ثبت رسیده است.

شتاب کاهش قیمت اوراق تسه در دو روز گذشته اندکی کاهشی شده است. این موضوع البته در حدی نیست که انتظار افزایش قیمت اوراق را در روز های دیگر داشته باشیم. به عبارت دیکر هنوز هم می توان امیدوار به کاهش قیمت در این بازار باشیم اما چنانچه این شتاب روندکاهشی خود را حفظ کند، ارزانی وام مسکن دوامی نخواهد داشت.